二手房交易的详细流程及注意事项
房子字在中国人心中是个特殊的含义。我们在购买房子时,常常遇到各种各样的问题,如果买新房,按着开发商的流程走就行,但是,如果我们购买二手房,则交易流程较新房繁杂,签约、缴税、贷款、过户交接等流程要复杂的多,需要注意的事项也不少,对于没有相关经验的人来说,很多地方不注意可能就会吃大亏,那么怎样挑选到自己满意的二手房并且能够顺利完成购买呢?下面小编说说二手房交易的详细流程及注意事项。
我们在选中心仪的房子想要购买时,首先需要要仔细查看业主的房产证,查看房产证属于几个人的。如果有两个人,在之后所以签订的合同时都需要有两个人的名字,且我们需要观察房主购房时的相关凭据如购房发票、契税发票等以确认房屋产权归属。
我们还需要查看房产证是否处于抵押状态,这个可以到房产住所地、住房和城乡建设局查看,也可以查看房屋产权证上的“他项权”的位置,如果房屋抵押过,“他项权”一栏会有登记。
确认房产权后就是交定金与签合同。如果我们看中的房子还在按揭中,定金最好不要直接交到业主手中,而应该交由第三方监管。如果什么都不懂,最好找大一点的中介公司办理,省事安全。签订合同时,一定要仔细,确立权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等问题均应全面考虑,合同是一式三份(不能少),如果文件下方有空白,一定要在字体后紧接着写“空白下方无内容”,若合同有改动,一定要在改动的地方上按所有人的手印。
我们应该实现确定好房子的价钱,尤其是所交的二手房交易税费,是多少,谁来交,都需要明确。最主要的是个人所得税收,这个占大头。普通住宅2年之内:{售房收入-购房总额-(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%;2年以上(含)5年以下的普通住宅:(售房收入-购房总额-印花税)×20%。出售公房:5年之内,(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%,其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米,土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交。
如果我们不是一次性付款,我们还需要去银行按揭贷款,则我们到银行去办理贷款的时候,需要房东双方同时到场签字,如果买家已婚也需要双方同时到场,去银行签字。我们需要准备身份证、户口簿、婚姻证明、学历证明、收入证明、银行流水(最近6个月的)、个人所得税账单、房款首付转账凭条和收据和还款账号。还款方式目前有两种,一是等额本息,另一种是等额本金还款方式。很多软件都有这种计算器,我们可以查看每月还多少钱,怎么还等。贷款手续办完后,向银行确认放款时间,同时与卖家沟通好(最好在之前的合约中写好),以免出现因贷款迟放而导致的纠纷问题。
银行贷款批下来之后会通知我们,这时候我们就可以和房东一起到房管局办理过户手续,双方带上身份证原件和房产证原件、二手房买卖合同。
然后交税,具体交多少钱事前和房主协商好,一定要在合同签订前明确好这些钱谁出,各个地方的潜规则不一样,当时一定要在签合同前明确好。过户后5个工作日后我们就能拿到我们的房产证了。
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,我们一定要看到房产证的原本,在进行交易前必须确保房子的状态。
如果房产证上有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,我们必学和全部共有人签订房屋买卖合同,少一个人都不行。
我们在购买房屋时,需要查看房子是否租赁。不能只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,否则买到的房子还不能住,很不利。
购买二手房时一定要确定土地使用权,因为有的是50年,有的是70年,我们需要仔细查看。
查看附近的市政规划,看附近是否建高楼遮挡等不利的影响。
查看房屋是否为职工住房等,一般职工住房转让时应缴纳土地使用费。
购买前一定要确认房屋的物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用已结清,不然欠费不知情购买后还要自己交。
如果我们在中介公司购买房屋,最好选大一点的中介,因为手续正规,且中介不会私自吃差价回扣等不良的行为。
二手房的买卖合同需要全面,如购房合同、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等问题均应全面考虑,合同是一式三份(不能少),如果文件下方有空白,一定要在字体后紧接着写“空白下方无内容”,若合同有改动,一定要在改动的地方上按所有人的手印。
买二手房步骤:
(1)买前确定好房屋产权的相关审核;
(2)交定金与签订和详细的合同;
(3)付首付以及资金监管;
(4)签订买卖合同;
(5)选择合适的银行办理贷款;
(6)交税过户。
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