投资写字楼的技巧与要点

　　近来，在住宅楼市场疲软的情况下，写字楼成为房产市场的热点。写字楼投资不同于一般的投资方式，它注重的是其长期投资回报。那么，写字楼应该如何进行投资呢？其中又有些什么技巧呢？

　　一般来说，投资写字楼需要关注以下几个方面的问题：　　第一是区位。因为房地产的增值主要来源于土地的增值，一般认为城市的主中心区范围有限，增值的空间更大，是否位于城市未来的CBD区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。其实，好的地段不仅仅只位于城中心或者CBD。一些极具发展潜力的区域板块也是在投资办公楼时需重点研究的因素。比如大虹桥板块，近期的发展势头越发强劲，大虹桥四通八达的交通网络也造就了位于其头等位置的项目（比如移动智地·大虹桥总部基地）的无限升值潜力。“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”这句投资名言一定要谨记。

　　第二是档次。投资写字楼要瞄准目标客户群，在投资能力有限的情况下，选择面积相对较小但能体现档次的写字楼风险较小。而有足够投资能力的情况下，可以选择性价比高、发展潜力大的写字楼进行投资，投入多，但是得到的回报也更高。投资写字楼时，交通能否四通八达，停车场的设计是否合理，建筑立面及品质、大堂的品位和布置，电梯质量与配置状况、采光通风是否良好等，均属考虑范围。以移动智地为例，轨道17号线赵巷站、汇金路站一左一右，在虹桥枢纽与2号线无缝对接，形成贯通上海东西向的轨交动脉，坐享上海黄金轴线；多条城际高速包裹，形成往来于长三角及内陆城市的立体交通网路；以国际化、科技化、智能化的标准打造，独占40000平方米天然水域，源自淀山湖水系，与周边万亩生态湿地形成自然活水循环，办公条件非常优异。由美国“建筑教父”PHILIP JOHNSON创建ST·JOHNSON公司担纲设计倾力打造；整个建筑群造型语言完整统一,形体规则方正。建筑以白色和深浅灰色为主要基调，创造建筑素净优雅的独特形象。不管是交通、园区环境，还是整体品质，都非常适合投资。

　　第三是软性配套与物业管理。在软性配套方面，着重看信息化配置和智能化配置，基本分析指标有楼宇自控系统、外部宽带接入、内部综合布线、GSM室内覆盖、网络系统的配置程度与可变性等。而物业管理则要看物管公司的品牌和社会口碑。移动智地物业由戴德梁行全程顾问监督，提供“国际化、专业化”的物业管理。

　　第四是置业门槛和投资回报。置业门槛的高低决定投入的大小，是否能通过银行按揭购买，只需首付，后续通过“以租养贷”的方式来供楼，让租用的企业为你供楼，几年后就可净享长达几十年的高额租金回报。因此，购买时要考察写字楼产权年限和现有入驻率及入驻公司的类别层次。像移动智地提供的50年独立产权，在上海土地新政实施之后即将绝版，成为投资的绝好选择。另外，园区入驻的都是移动互联网行业、文化创意类公司，即将集聚一大批高端商务人士、创意时尚人士。高端的形象必将带来更高的投资价值。