新国五条分析

　　新国五条，是指在2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。国务院常务会议出台五项调控政策措施，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

　　中小城市快速上涨的房价引发市场上新一轮炒房热。一线城市因限购而挤出的投机资本进入人均收入、购房支付能力更低的二三线、中小型城市，将导致更大的经济与社会风险。因此，新一轮限购不可避免。

国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了五项政策措施。

近期，房地产市场成为热议的话题。主要是从去年下半年重点城市房价像芝麻开花一样节节高。进入2013年后又趁势直上、量价齐升，诸如北京等房价呈现出近乎失控状态。史上最为严厉的调控政策(新国八条)受到严重挑战，房价对调控政策的抗药性正在急剧增加，调控政策渐渐失效。对此，市场一个基本估计是国家绝对不会坐视不管，将会出台更加严厉严格的调控政策。

这几天市场传闻调控加码的消息不断，特别是传言第二套房首付款比例提高到7成，利率上调至1.3倍的消息开始扩散。就在这个当口，国务院常务会议研究出台了“新国五条”，看来市场关于调控加码的消息并不是空穴来风，看来政府绝不会坐视调控流产，房价失控，这再次彰显了调控楼市的坚定决心。

当然，对于“新国五条”最终效果如何，有许多怀疑、质疑的声音。有质疑声音认为，“新国五条”过于笼统、空泛、不具体、老生常谈，操作性差，效果有待观察。但是，“新国五条”是绵里藏针、暗藏杀气。之所以给人以笼统、空泛、老生常谈的感觉，主要是目前的房地产市场与过去相比较有了很大变化，最主要的变化是地区城市差异性很大。我们知道在北京等一线城市房价上涨的同时，一些二三四线城市房价正在下跌，房地产呈现崩盘迹象。“新国五条”照顾到了这种差异性，给各地根据本地区情况制定相应调控细则预留了较大空间。

“新国五条”对房地产调控在定位上有所突破。国务院常务会议指出：支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。定位到“基本政策”上表明房地产调控必将是一个长期任务，各项调控政策必将要长期坚持。这个定位击碎了一些人寄希望于调控是短期行为、权宜之计的梦想，击碎了一些人拿什么经济规律否定调控的幻想。

“新国五条”明确要求扩大限购政策范围，既是对限购政策的肯定，更表明调控房价的决心。“新国五条”要求，其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。限购政策扩大是调控升级、加码的重要表现之一。对整个房地产市场的影响都是巨大的。

“新国五条”最大的亮点、最具体的措施是明确提出“扩大个人住房房产税改革试点范围。”此前，关于房产税试点是否扩大范围争议很大、议论很多、民众关注度很高。“新国五条”明确房产税扩大试点使得这一政策有了一个清晰预期。那么，房产税试点范围如何扩大呢?扩大到哪些城市?征收对象如何确定?税率多高?都需要进一步制定实施细则来明确。

房产税扩大到哪个城市需要参考两点：一是房价涨幅是否过快，投机投资性需求是否旺盛;二是征收房产税的条件是否具备?包括房产登记系统是否联网、健全等。今年房产税试点扩围应该总结上海和重庆试点经验，采取“宽门槛、高税率”的思路。从地区上来说，今年至少应该扩到北京、广州和深圳一线城市。特别是北京，今年应坚决推出房产税。明年再考虑向其他省会城市扩围。从征收对象上实行较为宽泛的原则，如果按照套数计算，应该从第三套以上住房开始征收房产税;如果按照人均居住面积计算，应该按照人均60平方米以上征收房产税。也就是说，房产税征收对象应该定位在大户型、多套房和别墅类住房上，大多数普通百姓不能成为房产税征收的对象。然后，实行较高的房产税税率，比如：年税率确定在5%以上。房产税既要起到抑制房价、完善税制的作用，更要避免误伤普通百姓。

房产税试点地区应该逐步完善行政手段的限购政策。“新国五条”另一个亮点要求，2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。因此，房产税试点城市在限购政策上也应该适度调整，比如：将限购政策里的户籍限制条件予以取缔等，限购政策主要体现在购买套数限制上，不应该存在户籍“歧视”。

总之，“新国五条”绵里藏针，地方政府和住建部、央行、银监会、财政部和税务总局等部门应该迅速分解、制定细则，不折不扣地落实下去。